摘 要：住房问题关系到人民群众的切身利益，我国政府制定了一系列政策加强保障性住房建造以求缓解住房的压力。但地方政府往往财力不足，为解决保障性住房建设资金瓶颈问题，本文通过介绍BT融资模式，说明 BT 模式的优点，论述地方政府在保障性住房建设中应用BT模式的可行性，提出保障性住房运用 BT 模式建设的一个思路。
关键词：保障性住房；BT 模式；可行性分析；民间资本
保障性住房建设对于我国经济社会健康可持续发展的大局意义和战略作用日益凸显，它已经成为政府调控房价、保障人民群众住房需求的一项重要工具，但建设保障性住房政策在地方政府的实际贯彻执行中，进程是相对缓慢的，究其主因有许多方面，而资金瓶颈也是问题突出的一个方面。在目前地方政府财力有限的情况下，只有逐渐把政府直接提供资金的角色转为吸收资金的促成者，才能更加有效地达到建设大量保障性住房的目的。毫无疑问，BT融资模式为解决保障性住房建设筹措资金提供了一种新的渠道选择。
一、BT 模式的概念以及实质
BT 投资建设模式在我国是一种新型的、特殊的投融资项目运作模式。BT 是 build( 建设 )和 transfer（转让）两个英文单词第一个字母的缩写，意即“建设——移交”，指政府或其授权的单位经过法定程序选择拟建的基础设施或公用事业项目的投资人，并由投资人在工程建设期内组建 BT 项目公司进行投资、融资和建设；在工程竣工建成后按约定进行工程移交并从政府或其授权的单位的支付中收回投资。具体是指由政府或所属机构 ( 简称政府 ) 为某项基础设施或公用事业提供的建设特许权，作为项目投融资基础，而获取建设特许权的投资方通过合同方式独立或联合其他方组建项目公司 (BT投资建设方，简称 BT 方 )，在协议条件下，负责整个项目的融资、设计、建设，并承担风险，在工程完工验收并启用后，立即将所建项目移交。由政府按项目的回购价格一次性或以分期付款方式偿还本息。对于 BT 方来说，其不拥有项目的经营权，投资回报一般由项目发起人采用固定价回购方式，给予投资人现金流量补贴，以便投资人回收投资并取得合理利润。BT 融资模式有三种实施方式 ：（1）完全 BT 方式，指通过招标确定项目建设方，建设方组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、投资和建设，项目建成后由业主回购的形式；（2）BT 工程总承包方式，指通过招标确定项目建设方，建设方按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，由业主委托指派工程监理，项目建成后由业主回购的形式；（3）BT带资承包方式，指通过招标确定项目建设方，建设方按合同约定负责工程施工及投资，项目验收合格后由业主回购的形式。
BT 模式的实质，是将经营管理权由政府实施的基础设施建设和公共事业建设民营化，为基础设施和公共事业建设的运作模式提供一种新的途径和选择方式，其主要具有以下两个方面的优点：一是能够优化资源配置，合理分散风险。项目实施BT运作模式，对政府、民营资本、参建单位和社会都有一定的利益。利用 BT 模式有利于解决基础设施和公共事业供给不足与建设资金短缺的矛盾，引导和吸纳民间资金向基础设施和公共事业投资流动，使之成为新的经济增长点，从而优化配置社会生产要素和有限资源，合理分散和分担风险。二是能够提高运作效率和质量，增加社会效益。BT 投资项目一般为经济发展的社会急需项目，采用 BT 模式有利于在投资建设中引进先进的技术和管理方法，有利于改善基础设施建设投资结构，使项目尽早建成，发挥作用。在各方互利互惠的前提条件下，BT 模式能够发挥自身的优势，提高项目本身的运作效率和质量，能够增加社会效益。
二、地方保障性住房建设运用 BT 融资模式的可行性分析
（一）地方政府运用 BT 模式的动力分析
在当前非商业性住房总供给存在不足时，中央政府给各地方政府制定、下达了大量建设保障性住房的政策和任务。与此同时，地方政府财力却往往捉襟见肘，BT 模式能够有效吸纳社会资本进入保障性住房建设领域，在不要或少要政府投资的前提下，达到政府最大量建设保障性住房的目的，还能有效的、增量的增加就业机会，这是一种务实的控制债务规模而又能引导内需、扩大消费的有效渠道。同时，BT模式可降低政府管理成本和建设期风险、可降低项目建设成本，缩短工期、有利于地方政府控制项目的总体价格，并能将建设期间的风险大部分转移给 BT 方，使政府处于“有利可图，无险可担”的有利地位，从而使政府的有限资金产生良好的社会效应和经济效益，地方政府必然能够接受 BT 模式。
（二）BT 投资建设方的动力分析
BT 模式是 BT 方运用金融手段面向市场竞争的一个主要转变，对于有实力投资建设的 BT方而言，它有以下的动力寻求：一是通过参与保障性住房建设来开拓市场，占领更多的市场份额；二是激发政府和所属机构进一步立项，创造更多的投资机会，从而扩大投资方承包任务来源和利润空间；三是参与保障性住房建设能够促进 BT 方加强和改进内部管理，提高资本运营能力；四是通过与政府、银行、参建各方的强强联合，对提高 BT 方企业信誉和未来的生存发展都将产生很大的推动作用。
（三）保障性住房可以带来资金流入
保障性住房不完全等同于住户可以免费使用的一般市政“公共设施”。政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的保障性质的住房是具有一定的销售价格或租金标准的，这一特性符合 BT 模式的投资项目需要有一定的资金流入的要求。
（四）民间资本来源可行性分析
民营经济在改革开放 30 年来取得了长足发展，并已经成为了国民经济的重要支柱，成为我国经济增长的最大动力来源。目前，除国有及国有控股经济以外的广义民营经济已经占GDP 的 65％左右，其中个体私营经济已经占40% 左右。（从下表可以看出我国民间资本十分雄厚，很多民营企业积累了大量资金。①据国家工商行政管理总局统计结果表明 ,“截至 2008年底，私营企业注册资金达到 11.74 万亿元，较2007 年底增加 2.35 万亿元，增长 25%。个体工商户注册资金达到 9006 亿元，较 2007 年底增加 1655.2 亿元，增长 22.52%（见表 1）。同时，民营经济的固定投资总额达到了 11.18 万亿元，同比增加 2.65 万亿元，增长 31.07%”。②以浙江省为例，“截止 2006 年底，全省有私营企业40.6 万家，投资者人数 92.6 万人，注册资本金6936.7 亿元”。全省 850 多家省级以上新技术企业，其中民营企业占 95% 以上，这些企业发展各项指标在全省都保持领先地位，在技术水平和管理效率上也都独树一帜。由此可见，民营经济无论是资金实力、技术水平还是管理效率等方面都有了长足进步，其具备了承担 BT项目的能力。
（五）费用现值（PC）比较法分析
目前，保障性住房建设采用 BT 融资模式是能够产生巨大的社会效益和经济效益的。在实践中通常采用费用现值（PC）比较法对 BT 投资模式和政府财政自筹投资模式进行比较。以浙江省台州市黄岩区旧城改造江北片 02-07 区块安置房工程为例：“若建设单位自主建设，需要的总投资 = 工程费用 + 工程建设其他费用 +预备费用 + 建设期利息 =51382.77 万元；项目实施 BT 模式，经过计算本项目总投资为 51376.87万元。从投资角度来讲，采用 BT 模式比自主建设少投入 5.9 万元，优于自主建设”。采用费用现值（PC）比较结果表明：在大多数情况下 BT融资模式在经济上也优于财政自筹投资经济模式，这主要是由于资金时间价值的作用。
三、地方政府建设保障性住房的 BT 模式运用
（一）BT 模式结构设计
1.BT 工程总承包方式
实践中表明，政府采用 BT 模式中的 BT 工程总承包方式更能降低政府的管理成本和建设期风险。通过招标确定具备较强综合实力的总承包企业作为投资人进行保障性住房建设，政府或相关机构与投资建设方签订 BT 项目合作意向书和建设合同，并对投资建设方出具全额付款或等值资产抵资的保证。BT 方按照合同约定实行全过程的承包，并承担项目的全部投资。待保障性住房项目建设完成后，政府或相关机构对全部项目进行质量等相关性检验，符合标准后回购该保障性住房的资产（见图 1）。
2.BT 模式中的合同关系
BT 模式组织结构设计中政府或相关机构应指定或委托成立特定的公司作为政府的项目公司；项目公司与 BT 投资承包商签署投资建设合同，以 BT 方项目公司的形式具体负责工程的建设实施。投资建设合同中锁定的项目相关的城区土地资源的出让收入（净收益），经过土地储备中心和市财政的安排进入专用账户，由银行按照四方（银行、政府项目公司、投资人、市财政）签署的专用账户协议约定进行管理，以确保在资产转让期内政府项目公司有充足的资金直接支付或资产抵资。（BT 模式下具体的合同关系见图 2）
（二）地方政府回购保障性住房途径
政府或相关机构实现回购住房的途径可主要采用以下几种：一是由政府按项目的回购价格一次性或以分期付款方式偿还投资建设方的本息；二是政府可以通过转让手中掌握的债权，按回购价格等值抵偿投资建设方；三是政府可以实行“以地换房”的政策，即用政府其他规划的等值商业建设用地或具有其他开发意义的土地换取 BT 方建设的保障性住房，或用该土地开发转让收益逐年偿还 BT 方的建设投资及约定的投资利息；四是政府利用决定要转为民营化的地方性国有企业的资产偿还 BT 方的建设投资及约定的投资利息；五是政府利用掌握的 BT 方需要的自然资源，通过评估等值的自然资源来置换 BT 方建设的保障性住房；六是通过 BT 方未来在其他方面所要缴纳的税费，等值置换其建设的保障性住房。（见图 3）
图 3 地方政府回购保障性住房的实现途径
四、BT 模式在实施中应注意的问题
地方政府在采用 BT 模式建设保障性住房的同时，也必须注意BT模式在实施过程中的问题，采纳专业的建议，采取有力的措施防患于未然：
首先，严格投标人的资质标准，对投标联合体各方的关系要有明确的约定。政府在保障性住房建设项目招标时，应对投标人的投融资能力和建设能力提出明确资质标准。同时，在项目招标时，针对联合承包的应在招标文件的联合体协议中明确约定各联合体成员的权利义务关系。
其次，杜绝分包、转包行为。在 BT 项目中，为避免工程分包和转包影响项目工程质量、产生风险，可采取以下两项措施：一是在招标文件中对项目的分包、转包情况进行详细和明确的约定，禁止随意分包和转包；二是政府项目公司应组建监管机构，对工程分包情况进行严格管理。
再次，重视专业中介机构的作用。政府保障性住房建设项目在招标过程中，聘请中介咨询机构为项目融资、结构设计、招标文件、合约起草谈判等方面提供专业化的协助，能够最大限度的挖掘潜力和规避风险。
五、结语
地方政府采用 BT 模式引导和吸纳民间资本流向于保障性住房建设项目将是一条行之有效的途径。这种模式能改变保障性住房单纯由政府财政单方面投资自主建设的局面，有力的完成中央政府下达建设保障性住房的任务。在保障性住房建设中实施 BT 运作模式，对政府、民营资本、参建单位和社会都有一定的利益效益，必能达到多方共赢的目的。
参考文献：
[1] 黄孟复 .2008~2009 年中国民营经济发展报告 . 中国民营经济发展报告 [R]. 社会科学文献出版社 , 2009.
[2] 黄俊，俞贤畅，罗新斌 .BT 模式在旧城改造安置房建设工程中的应用 [J]. 建筑经济，2009（S1）.
[3] 刘杰晓，廖建航 .BT 建设模式在沿海城市老港区搬迁中的应用探讨 .[J]. 水运工程，2009(7).
[4] 房小兵 . 关于 BT 工程的建设方式的探讨 [J]. 对外经贸财会，2003（12）.
[5] 邓中美 . 社会保障性住房市场化运作中的 BT 模式探索 [J]. 重庆科技学院学报 ( 社会科学版 )，2010(11).
[6] 冯兴吾，汪长海 . 建设 BT 项目融资新渠道 [J]. 中国公路 · 建设市场专刊，2003（5）.
[7] 明爱民 . 浅谈采用“BT”融资方式运作的会计处理 [J].新疆财会，2003（5）.
[8] 浙江民营经济综合实力位居全国第一 [DB/OL]. http://biz.zjol.com.cn/05biz/system/2007/07/12/008601792_01.shtml.
（原载于《广州广播电视大学学报》2012 年第2期（总第 51 期））
